农村房屋买卖合同纠纷案件的裁判建议
关于违反“一户一宅”规定的农村房屋买卖合同效力
由于对《土地管理法》第62条“一户一宅”的规定性质认识有差异，各地法院判决缺乏统一性。我们认为，应当承认同一集体经济组织内部成员间房屋买卖合同效力，包括违反“一户一宅”规定的农村房屋买卖的效力。首先，法律法规及国家政策均未禁止集体经济组织内部成员买卖宅基地房屋，上街哪个合同律师好，《土地管理法》第62条第1款关于一户一宅的规定仅仅是管理性强制规定，并非强制性效力性规定；其次，《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，合同律师，再申请宅基地的，不予批准”，应当视为对集体经济组织内部成员买卖房屋的间接依据。
我们注意到，国家对农村土地及房屋的确权颁证工作已经展开。现行的《房屋登记办法》对集体土地范围内房屋登记转移登记做如下规定：“申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料”。我们倾向于认为，同一集体经济组织成员之间的农村房屋转让，不应附加须经集体经济组织同意转移的条件，因房屋所在的宅基地仍保留在该集体经济组织内，未损害集体经济组织利益。而农村房屋原则上属于合法的私产，权利人应有权处分。
农村房屋买卖合同宣告无效后的处理
如前所述，我们基于现实角度认为，除同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同外，农村居民向城镇居民、其他集体经济组织成员出售农村房屋，原则上应当认定无效。然而，合同被认定无效之后，上街有名气的合同律师，人民法院对应否处理返还房屋、应否赔偿、赔偿依据以及赔偿范围等问题的处理则五花八门。如（2012）淮民一终字第00172号民事判决认为“本案房屋买卖合同因土地、规划等行政审批手续并不完备，依法房屋买卖合同尚不能认定为有效。对此，双方均有过错。但衡量双方的过错，殷保国（出卖人）的过错程度明显大于吕萍（买受人）。依据诚实信用原则和其他法律规定，上街比较好的合同律师，殷保国在本案中的诉讼请求是片面有利于自己一方的单方理解，如支持其诉讼请求将导致双方利益失衡，故本院不予支持。本案吕萍可以主张相互返还，但殷保国则无权主张。”该判决即从诚实信用原则否定了出卖人返还主张请求权。
我们认为，第1，应准许被告有限度提出返还、赔偿请求权时效抗辩。我们赞同对无效合同返还财产、赔偿请求权适用诉讼时效制度。这符合时效制度产生的法律基础，符合合理维持社会现状，维护社会稳定的法律政策目标。无效合同，当事人因合同取得的利益不具备合法性，应自收到相应合同利益（如金钱、房屋）起负返还义务。现阶段非同一集体经济组织成员之间的合同效力，原则无效，当事人应知道该项法律后果（不知者为法律认识错误）。故我们建议自房屋买卖合同履行完毕（尤其是以特征性履行—农村房屋买卖合同交付占有使用）为时效计算起点。
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