关于非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力
非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，系争议最、大的问题。学界和少数实务界人士认为，目前没有效力性强制性规定禁止非同一集体经济组织成员之间的买卖行为，应当尊重当事人的意思自治，且农村房屋及所占有的宅基地均未流出农村集体，双方之间签订的合同应当认定有效。实务界多数认为非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同由于违反了宅基地管理规定，法律对宅基地的管理规定应当系效力性强制性规定，非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同应为无效。
我们注意到学界以及部分实务界的建议，为避免因诉讼导致不诚信行为的增加，有两种方案可供选择。方案之一，认定农村房屋买卖合同原则有效，其核心理由莫过于从体系解释角度来看，我国并未视土地房屋为一体，土地房屋在我国法律体系中属不同的不动产。且认定房屋买卖合同有效不损害集体经济组织以及该组织内其他成员的利益。因为房屋的存续期间内，该房屋所在的宅基地使用权本来已不能为该集体经济组织以及其他成员享有，高新区好的合同律师，房屋所有人相应的享有使用权。在房屋灭失时，高新区著名的合同律师，房屋所在的宅基地复归该集体经济组织。即农村房屋属私产，应注重其财产权流转的本质属性。方案之二，适当放宽认定合同效力比例，通过技术化手段限制违背诚信的当事人主张返还财产，适当扩大出卖人对买受人的赔偿范围及比例。
我们认为，第1种方案从法律及理论上均属可行，但对现实民事审判实践冲击过大，需要立法机关通过立法或最、高人民法院制定全国统一性司法解释予以解决。本文立足于第二种方案对相关案件处理提出建设性意见，理由主要是：农村房屋所占有的宅基地系农村集体经济组织成员享有的与身份密不可分的保障性权利，农村房屋的转移必然导致宅基地使用权的相应转移，而宅基地使用权享有的主体只能是该集体经济组织成员。
因此，《指导意见》对非同一集体经济组织成员之间（含向城镇居民）出售农村房屋的合同原则认定无效的观点在当前一段时间内仍应坚持，买受人具备以下条件的，人民法院可以认定合同有效：（1）买受人取得该集体经济组织成员资格的；（2）经该集体经济组织同意（村民大会、村民代表大会有效决议等）的；（3）经有关部门批准落户的等。建议对《指导意见》第14条“非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效”中“且符合其他购买条件的”可予删除。
村民资格是成员享有本集体经济组织权益的直接依据。审判中应综合考虑户籍、生产生活状况、基本生活保障的来源等各种因素来确定买卖双方是否属同一集体经济组织。至于村民资格取得的时间点，仅需在一审辩论终结之前取得即可。
合同法在第51条作出规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。再来看一看物权法第97条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。婚姻法司法解释一第17条第2项前句亦明确 ：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。那么，处分共同共有财产须经全体共同共有人同意。因此，针对情形五似乎可以得出初步结论：签名方签订合同，出卖夫妻共有的房屋因没有取得未签名对处分权的授权，所以合同是无效的。
然而，需要注意的是，虽然我国实务界不承认物权行为，但我国民法沿承大陆法系债物二分体系，区分负担行为和处分行为，这在法律制度设计上已有清晰体现，如物权法第15条。同时，最、高法院明确承认此原则，在最、高法院编写组所编的 《买卖合同司法解释适用解答》 一书中，亦表达了这样的理解。
传统民法理论认为：行为人是否有处分权不影响负担行为的效力，无处分权时只发生处分行为无效之效果。对于合同法第51条违背传统民法理论的做法，最、高法院在合同法解释二第15条以及买卖合同司法解释中均作了修正。合同法解释二第15条作出规定：出卖人多重买卖而买受人无法取得标的物的，买受人可以要求出卖人承担违约责任。需要注意的是，承担违约责任的前提为买卖合同有效，因此即使卖方在签订第二份买卖合同时对房屋已无处分权，买卖合同仍然有效。对此问题，买卖合同司法解释第3条规定的更为明确 ：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
有的观点认为：应当将合同法第51条作如下限缩解释：合同法第51条规定中 “处分”和 “合同”，仅指处分行为即标的物之物权的转移变更，高新区名气大的合同律师，而不包括负担行为即处分合同在内。”司法实务之中，合同律师，法院亦已采纳无处分权人签订的房屋买卖合同应为有效的观点。
在（2015）常民终字第867号判决中，法院认为：讼争房屋为可售性商品房，该房屋的买卖合同并不违反相关法律的效力性规定，虽然钱才庚为无处分权人，其与卢阿庚签订的涉案房屋买卖协议仍属合法有效。
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